다음은한경제연구소의분석을다룬기사입니다.

***연구원경고,"80년대말보다악성,붕괴대비서두를때"
현재아파트시장은마치4,5년전코스닥투기열풍과같은머니게임을연상시키며최근아파트가격의이상급등은맹목적인자기실현적기대심리에기반하고있기때문에거품붕괴로이어질가능성이크다”는적색경고가민간경제연구소에의해공식제기됐다.

아파트거품폭발을알리는4가지신호

**경제연구원***연구원은주간경제(10월18일자)에실린’주택가격버블가능성진단’이라는제목의보고서에서이같은경고음을발했다.

***연구원은거품붕괴가능성을뒷받침하는근거로서‘**경제연구원주택버블가능성지수’5분기연속상승,최근(2001~2003년상반기)경제성장률의4배가넘는아파트가격상승속도,지난2년간(2001~2002년)도시근로자가구가처분소득대비4배가넘는아파트가격상승률,아파트전세.매매가격차확대등4가지를꼽았다.

지난2년간성장률-가계소득증가율보다아파트값4배폭등

첫번째,김연구원은**경제연구원이자체개발한’주택시장버블가능성지수’추이를보더라도주택가격에버블이빠르게형성되고있다고지적했다.

플러스가되면거품이생겼음을의미하는이지수는2002년2.4분기이후플러스로돌아선이후5분기연속상승추세에있으며최근들어버블발생가능성이심화되고있는것으로나타나고있다.

두번째,우리나라의아파트가격상승속도는가계소득증가율이나국내총생산(GDP)성장률에비해과도하게빨라상대적으로거품이형성되고있는것으로평가됐다.

2001년부터2003년상반기까지거시경제명목성장률은연평균6.5%에그친반면서울아파트가격상승률은연평균25.2%에달해거시경제명목성장률의4배가넘는속도로단기간에급등했다.

가계측면에서볼때도지난2년간(2001∼2년)도시근로자가구의가처분소득과아파트가격지수를비교할경우가처분소득증가율은17.5%에그친반면,전국아파트가격은71.0%상승해아파트가격이가계소득보다4배이상빠르게상승한것으로나타났다.

전세/매매가격차도거품시사

세번째,특정시점에서특정국가주택가격의적정성여부를판단하는’가계소득에대한주택가격배율’즉PIR(PricetoIncomeRatio)배수의국가별수준을상대적으로비교해보아도우리나라의아파트거품은가히세계적수준이다.

세계각국을비교하기에는주택관련자료에한계가있으나지난2000년에발표된UN산하헤비타트(Habitat)자료는우리나라의주택가격이소득에비해과도하다는것으로나타났다.

90년기준으로세계주요도시의PIR배수는4.2배,선진국4.6배,개도국3.7배수준인데반해우리나라도시는7.9배에달해조사대상53개국가운데6번째높은것으로나타났다.

또가구소득에대한주택임대료배율(RenttoIncomeRatio:RIR)을보더라도우리나라는싱가포르(37.7%),멕시코(36.4%)에이어35.2%로임대료비율이3번째로높은것으로나타났다.

네번째,아파트전세/매매가격비율이지속적으로떨어지고있다.이비율은조사가시작된1999년1월52.4를기록한이후전세가격이급등하면서지속적인상승세를보여2001년10월64.4로정점에달한이후지속적으로하락하는추세에있다.

아파트전세/매매가격비율은2003년8월현재52.4까지떨어졌으며최근들어서는하락속도가더욱빨라지고있다.그만큼현재교환가치라고할수있는아파트매매가격의절대수준이사용가치라고할수있는전세가격에비해지나치게고평가되어있다는반증이다.

80년대말아파트투기때보다악성

***연구원은특히’2백만호건설’로아파트투기가극심했던노태우정권하의지난80년대말아파트가격상승기때보다지금이더욱위험하다고주장하고있다.

80년대말대세상승국면은87년8월부터91년4월까지3년8개월간지속하고가격상승폭은1백29.3%였다.반면98년12월부터시작된이번대세상승국면은4년9개월째로확장기간이훨씬길고가격상승폭은101.6%에이르고있다.

특히두차례상승국면을비교해보면주택의절대부족상황이나거시경제여건면에서큰차이가있어,요즘진행되고있는아파트값폭등이한층’악성’이라는것이***연구원의주장이다.

우선80년대말에는주택보급률이70%안팎에그칠정도로집이절대적으로부족했으나,현재는주택보급률이1백%를이미넘어섰다.

더구나최근3년간연간주택착공물량이80년대말주택2백만호공급당시보다많아이들물량의입주가본격화되면서빈집이늘어나고있다.이러한공급과잉에따른아파트값하락은착공과완공의시차를고려할때이제본격적으로가시화될것이다.

일본의전철밟을수도

***연구원은거시경제여건에서도아파트시장의주변여건이판이하게다르다고지적한다.

지난80년대말대세상승기에는유사이래최대호황이었다는3저호황과내수경기활황으로연간경제성장률이10%안팎에이르고물가는7,8%대로높은상승세를유지했다.

반면이번상승국면은외환위기이후일시적인고성장시기를제외하면전반적으로저성장에경기부진이지속되고있으며물가는3%안팎에서안정세를보이고있다.게다가올해들어서경기침체의골이깊어지고있는상황에서아파트가격이이상급등현상을보이고있다는것이다.

그는“과거외국의사례를보더라도부동산경기상승국면에서는한결같이거시경제가활기를띠던시기였다”면서“부동산경기의근본적인기반이좋았던일본조차부동산가격상승이과도해결국거품붕괴과정을거친바있다”고주장했다.

***연구원은“현재우리나라의경우거시경제여건이나주택수급상황을고려할때아파트가격상승은지나치게과도한것으로판단된다”면서“일단거품붕괴가시작되면가계부실을더욱심화시켜거시경제에큰장애요인으로작용하면서가격하락이장기간지속될가능성이크기때문에더이상거품이형성되지않도록힘써야할때”라고결론지었다.

아파트값폭락에따라경제가최악의치명타를입을수도있는’1천조원대의경제재앙’이눈앞에다가왔다는경고음이다.

이상의기사는2003년10월의기사입니다.이기사의내용이틀렸다는것이아닙니다.기사의분석은맞으나타이밍이틀린것일수도있습니다.

<사진출처:선대인경제연구소>