하지만이들학자들은마이애미나라스베이거스는‘수퍼스타도시’가될수없다고주장하고있다.수퍼스타도시와달리건축규제가강하지않고개발가능한토지도널려있기때문이다.라스베이거스나마이애미는집값이급등하면서주택공급이증가하고있다.그래서이들학자들은‘장기적으로가격상승률이떨어질수밖에없다’고주장하고있다.또‘부유층거주자증가,빈곤층거주자감소’라는특징이명확하게나타나고있는샌프란시스코와달리,라스베이거스는부유층과빈곤층비율이그대로유지되고있다.

‘건축규제가집값급등을촉발시키는중요요인’이라는것은이들외에도미국의많은학자들이주장하고있다.와튼스쿨수잔왁터교수는“건축규제가강한특정지역을제외하고대부분지역의집값상승률은장기적으로보면물가상승률정도에그쳤다”고말했다.집값상승률과주택공급의관계는실증통계로도증명이된다.수퍼스타도시인샌프란시스코·샌타크루스·새너제이등은지난40년간연평균집값상승률이4%안팎이었지만주택공급증가량은연평균1~2%에불과했다.반면연평균주택공급증가량이6%전후였던라스베이거스·오클라호마시티는연평균집값상승률이1%대에그쳤다.

수퍼스타도시론이갖는이론적성과는집값이비싼지역을‘수요와공급’의양(兩)측면에서동시에규명했다는것.‘도시가갖는편의시설의차이가집값차이를유발한다’,‘고급일자리가늘어나면집값이치솟는다’,‘높은집값상승률(혹은임대료상승률)은높은가격에집을사는집주인의리스크를보상해준다’등의기존이론은수요와공급중한측면만을강조했다.

수퍼스타도시론이최근미국언론에서각광받고있는이유는불황기재테크전략을짜는데도움이되는실용적이론이라는이유에서다.9월미국의신규주택판매가격은전년대비9.7%하락했고,기존주택의판매가도사상최대폭인2.5%나떨어졌다.

기존부동산평가업체들은여전히‘수퍼스타도시론’을수용하지않는다.무디스이코노미닷컴등부동산정보업체들은최근소득대비집값비율(price-to-incomeratios)·지역경제성장률등을활용,향후집값전망치를내놓았다.이들은주택가격이상대적으로싼피츠버그·내슈빌·휴스턴·세인트루이스등이저평가됐기때문에앞으로집값이평균이상오를것이라고예측했다.반면집값이비싼샌디에이고·로스앤젤레스·뉴욕·워싱턴은향후집값상승폭이낮을것으로예측했다.이논리에따르면가격이비싼지역보다는가격이싼지역의주택을사는것이재테크에유리하다.

하지만‘수퍼스타도시론’을지지하는전문가들은“집값이비싼샌프란시스코·시애틀같은지역의주택을사야재테크에유리하다”고주장하고있다.그증거로,과거10년간집값이비싼지역의상승률이더높았다는것.미경제전문주간지비즈니스위크에따르면80년대말~90년대초반미국의대도시상당수가가격폭락을경험했다.하지만수퍼스타도시지역은대부분인플레이션을감안한가격이15년전보다43%나올랐다.반면일부지역은아직도15년전가격보다19%가하락한상태다.지역경기는좋았지만주택공급량이많았던휴스턴은인플레이션을감안한집값이역사적인최고점이었던1983년보다아직도19%가낮다.

수퍼스타도시는경기불황에도가격이떨어지지않을까?메이어교수는“경기불황이닥치면수퍼스타도시의집값도급락할수있다”며“그러나공급이부족한반면수요가많기때문에집값은금방회복될수있다”고말했다.