■17.재테크귀재세이노의진짜’부자아빠’되기(3)
▼개인의부를먼저추구해야▼
부자아빠가난한아빠1권에서저자로버트기요사키는중산층을대표하는가난한아빠와부유층을대표하는부자아빠를대비하면서돈이부족한것이야말로모든악의근원이라고설명한다.가난한아빠는좋은학교를나오고안정된직장을얻어월급이많아도늘쪼들린다.소득이늘수록세금이많아지고소비도늘기때문인데,결국은돈에휘둘리는인생을살게된다.
그러나부자아빠는그와다르다.돈관리에능한그는좋은직장을구하기보다좋은회사를만들라고권한다.수입이생기면부채를줄이고계속수익이나올수있는자산에투자해마침내는금전적으로자유로워지는것이다.더많은수입을올리면서도세금혜택을받아세금은더적게낸다.저자는부동산과작은주식을통해개인금융을키운다.노동과생산활동으로부를축적하기보다는돈으로돈을버는방법을선호한다.
즉자산이수입을가져오게하기위해노력한다.사람들이부자가되지못하는이유는돈을잃을지모른다는두려움,금융에대해알려고하지않는게으름때문이라고강조한다.부자아빠가난한아빠2권은수입을얻는방식을수학의4분좌표를통해설명한다.현재경제활동에참여하고있는사람들을봉급생활자,자영업자혹은전문직종사자,사업가,투자가등네부류로나누고,
현금흐름4분면이라는좌표를통해각그룹의특성을비교하면서궁극적으로어느그룹에속해야진정한경제적자유의길을얻을수있는지를설명한다.그러면서돈을먼저지출해부채를만들고갚기를반복하면평생돈의노예신세를면치못하지만,돈을남겨투자하면서수입을얻는사업가나투자가가되면돈으로부터의자유를얻게된다고말한다.
부자아빠가난한아빠3권에서강조하는것은돈의90대10의논리다.인구의10%가전체돈의90%를갖고있다는것이다.이10%에들기위해저자는5단계투자전략을제시한다.자신을통제하라,투자유형을결정하라,강력한사업체를만들어라,궁극적인투자가가돼라,용기있는자가돼라.투자가들은인정받는투자가,자격있는투자가,능숙한투자가,내부투자가,궁극적인투자가등다섯유형으로분류된다.
궁극적인투자가가되려면사업자체를운영해야하며주식에투자하는것은그저특정사업에불과한단계라고한다.그러므로강력한사업체를만들수있는방법을알아야한다는것이다.세권모두에서저자는개인적부의축적에만관심을기울일뿐기업이나국가등다른경제주체의부의창출에는전혀무관심하다.그가말하는부의축적방식은새로운생산과고용을이끌어내지않으며,공동체적부의상승과도무관하다.
이런점을이기적이라고비난할지모르지만,나는바로그런점을높이평가한다.왜냐하면개인의부를먼저추구하는태도가자본주의의출발점이기때문이다.이책들에서봉급생활자나자영업자는사업가로변신하고그뒤에투자가가돼야한다든가,많은것에대해조금씩아는것이더좋다든가,서른살이전에알거지가되는것이좋다든가하는말들에는나도전적으로공감한다.
가난한사람이계속가난한것은돈을잃는것을두려워하기때문이라는말도맞는말이다.그의부동산투자사례중경매로산집을팔아수익을남기는것역시나도써본방법이다(우리나라에서는이런방법이일반적으로부정적인불로소득으로간주되지만저자는가장현명한부의축적방식으로본다).눈여겨봐야할것은저자기요사키가돈을번곳은주로부동산투자와투자조언사업이라고하는사실이다.
그가벌인다른사업은모두망했다.그가독자들에게줄기차게사업가가될것을권유하면서도정작사업을하려는사람들이가져야할정신자세나방법에대해서는언급이빈약한이유도그때문이아닐까.3권의제4부에서강력한사업체를만들수있는방법을제시하긴했지만,내가사업가,투자가,경영자로서볼때그부분역시저자가약점을보이는곳이다.
▼우리와다른미국부동산시장▼
그가돈을벌었다고하는미국의주택시장은단독주택위주이고구매형태가우리와전혀다르다.그렇지만저자가사용한방법을전혀쓸수없는것은아니다.예컨대한국에서그의경험대로8만달러짜리집을30년융자를끼고산뒤한달도안돼10만달러에융자를포함해팔았다고치자.이경우우선등록세취득세교육세국채매입등으로6%정도인4800달러를납부해야한다(융자를안고샀다고이런세금을깎아주지는않는다).
그집을1년이내에다시팔았으므로실거래가격을기준으로양도소득세를내야하는데,이때세율은40%다(미등기전매시는65%).여기에양도소득세의10%가주민세로더해진다.따라서실제수익은팔릴때까지의금융비용을고려한다면약5000달러가될것이다.어떤리노베이션도없다는전제하에서볼때이러한수익은언뜻보기에상당히매력적으로보인다.
하지만한국에서는,가격비교대상이많은아파트로는이런투자가불가능하고단독주택이나상가건물이대상이될텐데,그럴경우과연1년이내에구입가보다20%를더받고팔수있을지의심스럽다.그의말대로융자를받아집을사서월세를놓으면어떨까.집값을100으로잡으면융자금은잘해야시가의60%이고,대출이자로연10%,즉6정도가나간다.
월세역시60%선에서형성되고그금리를(매우희망적으로)연20%로계산하면12를얻는다.그러므로차익은6인데이것이당신이투자해야할46(세금포함)에대한수익이다.농어촌지역외의지역에있는주택으로연면적이116㎡미만인주택또는전용면적85㎡미만의공동주택을2개이하소유한사람의주택임대소득은면세되므로이렇게하면약간의수익창출이가능할것같아보인다.
물론높은이율의월세가빠짐없이들어올수있는지역이어야하고,금융비용에도큰등락이없다는전제조건이따른다.이제조금다른방법을생각해보자.한국자산관리공사(예전의성업공사)의공매물건중금융기관이나기업체가소유한비업무용부동산은최장5년까지분할구입할수있고,낙찰가의3분의1이상만내면주택이나공장은사용이가능하다.또한할부로매수대금을납부할경우에는계약이행중에등기이전없이매수자를다른사람으로변경할수있다.
그렇다면자산관리공사의공매물건을할부로사서웃돈을붙여팔거나월세를놓으면어떨까.이것역시가능하다.하지만비업무용부동산의공매가격은반드시시세를다각도로조사해야한다.시세에비해싸다는확신이서지않으면절대로공매에참여하면안된다.법원경매에서취득해월세를놓는방법은낙찰가가시세보다30%이상싸다면수익이분명히창출된다.(공매와경매재테크에대한내용을숙지해야한다.)
미국에서는부동산을다른부동산과바꾸면서발생한자산이득은그부동산을현금화할때까지세금을면제받는다.그러나한국에서는교환거래시원래의부동산에대해서는양도소득세와주민세를,새로얻는부동산에대해서는취득세와등록세등을내야한다.
부동산에투자할때는관련법과세금문제를잘따져서활용해야한다.
-/Onedayatatime/–<ChristyLane>-
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