"자기경영(自己經營)"[31]
■57.부동산에빨리눈떠라.
부동산에대해서는20대부터일찍안목을키우는것이좋다.돈이없다고관심을갖지않고지내게되면나중에돈이생기거나투자의기회가생겨도투자방법을모른다.즉부동산의게임판이어떻게굴러가고있으며게임의법칙이무엇인지는돈이없을때에미리파악하고있으라는말이다.이때반드시명심해야할사실이있다.
돈은재테크로버는것이아니라이세상속에서의당신의몸값을스스로비싸게만들어버는것이며그렇게해마련된돈을비로소재테크로불리는것이다.이순서를반대로생각하게되면허망한꿈에서절대벗어나지못한다는것을명심하라.내가부동산에대해눈을뜬것은19세현역병시절이었다.자대에서내가받은일은보직과는무관한부동산관리였는데도서관장도겸임했다.
고등학생시절에광고대행업을했다가망한경험이고려돼받은일이었다.나는그때부동산등기부등본을처음보았고건축도면도처음봤다.당신이부동산에대해아무것도모르는사람이라면우선지금살고있는집이전세일지라도부동산등기부등본토지대장가옥대장도시계획확인원지적도를본인이직접교부받아보라.그리고그서류들에적힌내용들이무엇을의미하는지여러책을통해꼼꼼히배워나가라.
그다음에는부동산의경계와주변도로가지적도와일치하는가를현장에서비교하여보아라.지적도에서방위와축적이어떻게표시되는지도눈여겨보아라.그러한서류들을읽고해석할수있는단계를지나면다음단계는법에대해공부하는것이다.이때부동산투자와관련하여일반적으로취득양도세금에대한법들을알아야한다고하지만그런법들은소유자로서의권리를확고하게하는법이거나국가에돈을얼마나납부하는가를알려주는법들이라는것을명심하라.
당신이벌게될수익을계산하는법은건축관련법들이다.왜그럴까모든부동산은개발이되었을때얻을수있는수익을근거로가치가매겨진다.이때개발의한계를결정하는것이건축법과지방자치단체의건축조례이다.대한민국법은전혀안바뀌는법과너무자주바뀌는법,두가지로나뉘는데세법과건축법은아주자주바뀌는법들이므로끊임없이촉각을내밀고있어야한다.
건축비와인테리어비용의동향도알아야한다.예를들어지은지몇년되는다가구주택을산다고하자.요즘서울시내의일반적인다가구주택의건축비는평당200에서220만원선이다.땅값은별도논의한다고치고기존다가구주택을매입할때는그주택을새로지을때의총건축비를염두에두고협상하여야할것이다.무조건잘지은집,튼튼한집이라는말만믿고구입하지말고건축도면과전기나수도등에대한설비도면도최대한챙겨야한다.그래야유지보수도쉬워진다.
■58.경매물건허위사실잡아내기
허위사실은이렇게잡아낸다경매물건에대한법원기록은현재입찰1주일전부터열람할수있다.입찰물건명세서,이해관계인목록,부동산현황및점유관계조사서(임대차관계조사서첨부),감정평가서등이다.이중법원집행관이작성한부동산현황및점유관계조사서는대개는사실과일치하지만사실과틀리다고해도법적책임은없다.단낙찰가에영향을줄수있는요소가사후에나타날경우낙찰취소요청을할수는있다.
법원집행관은부동산의점유및임대차조사를하면서모든거주자들의임차내역과주민등록등초본을첨부시키게돼있다.하지만정작중요한전세
계약서는배당요구를신청하지않은경우붙어있지않다.조사기록에임대차관계가불분명하다고써있는경우도있다.이런경우에는거주자들에게직접물어볼수밖에없다.
그경매를진행시킨곳이금융기관이라면대출당시의상황을서류로보유하고있으므로금융기관에찾아가서임대차관련서류를보여달라고부탁하라.금융기관입장에서는경매가진행되어야하므로친절하게설명하여줄것이며때로는뜻밖의정보를얻을수도있다.
이렇게하면임차인들이주장하는전세계약내용을파악할수있는데이것만꼼꼼히살펴봐도거짓의가능성이있는부분은꽤드러난다.우선감정가에육박하는전세금이신고돼있거나전세권설정기간이터무니없이긴경우는가짜일가능성이높다.경매물건에대한현황조사서에는평면도가그려있는데그평면도를근거로과연전세계약이어느정도나이루어질수있는지도가늠해볼수있다.
방의갯수에비해전입세대수가지나치게많다면그것역시거짓일것이다.법원집행관이작성한기록에는선순위임차인이적혀있지만정작주민등록에는등재조차안된경우도있다.배당요구를한임차인의경우에는전세계약서사본이법원기록에첨부되어있다.그계약서에나와있는부동산중개업소의주소지가물건의위치로부터멀리떨어져있다면그계약서는아는사람에게부탁해나중에만든것인지도모른다.
전세계약일자도주의깊게보라.그날짜가몇년된것이라면허위의소지가있다.소유주가전세가를올리지않고임대계약을몇년씩해주는경우는별로없다.임차인의나이가20대인데전세금액이터무니없이크다면그것도수상쩍다.부동산중개업자의서명없이임차인과임대인두사람이계약서를만든경우두사람은친지일지모른다.
임대인과임차인이라고주장하는사람들의친인척관계를밝히는일은매우중요하다.주민등록과호적열람에대한법이강화되기전에는그러한증거수집에별문제가없었다.그러나현재는개인정보보호차원에서열람자격이제한되어있다.현행법률들이나와있는법제처홈페이지(www.moleg.go.kr)에가서주민등록과호적에대한법을찾아보고열람과관련된내용을읽어보라.
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paxlee (
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