"자기경영(自己經營)"[37]
■68.고액부동산경매땐소유자파악먼저,
이글은경매에서고액을투자하려는사람들을위한글이다.고액의경매부동산을사려면,고액경매부동산은소유자를먼저파악하라.몇년전1만평의임야및농지가경매로나왔는데,집한채,부화장,양어장이있었다.소유자는회사사장이었고회사거래은행에담보로제공되었다가부도로넘어간것이었다(기업정보는인터넷보다는PC통신서비스회사들의콘텐츠에서찾아보는것이더편리하다).
이물건의실제상황은이렇게추측되었다.사장은은퇴후를위해농장을갖고싶어진다.일단개인돈으로구입하지만그농장을관리하거나가치를높이는일에는주로회사돈을사용하고적당히장부처리한다.이를테면나무를심고회사일용직인건비로처리한다.관리인들은회사직원으로등록시킨다.농지에인공연못과수영장을만들지는못하므로양어장흉내를내어허가를받는다.
그비용은공장수리비로처리한다.부화장역시유리로만든것으로보아온실로사용하려고만든것인듯싶었다.회사자금과개인자금이구분되지않았으니회사가제대로굴러갈리없었을것이고결국부도가난다.관리인에게담뱃값얼마를주고나서들은말역시비슷한이야기였다.
하지만이렇게불법으로도배되어있는물건의실제가치는감정가보다더높은경우가많다.나는이물건을상당히눈독을들였다.그러나매입하기위해서는농지취득자격증명을편법으로발부받아야해고민고민하다가결국은포기했다(나는법을위반하면투기로본다.나는투자자이며농지는갖고있지않다).재벌회장같은부자들의신변변화에도주목하라.
J회장이구속되고반년후그의개인땅이경매로나왔다.나는나보다더부자였던사람들의부동산에대한안목을믿기에그땅을낙찰받았다.건설회사를보유한사업가의경우그집의건축자재들은평균을넘는다.C회장이구속되었을때는사람을시켜팔만한부동산이나주식이없는지를물어보기도했다.
은밀하게급히팔아현금화시키려는것이혹있지않을까하는생각이었다.기억해라.이세상에서누군가가망했다는말은다른누군가는돈을벌었다는뜻이라는것을.그러나명심하여야할사실이있다.경매투자는남의불행을나의부를증대시키는기회로삼는것이다.이때보증을잘못서는바람에억울하게재산을날리게된선량한소유자와법이라고는전혀모르는정말불쌍한세입자들은어떻게대해야하는가나는과거에그런생각에갈등을많이했었다.
법대로차갑게내쫓을것인가.아니면이득을좀덜취할것인가.그갈등은당신의몫이다.경매는싸늘한게임이지만돈을싸늘하게만모으면죽을때후회할일이많이있게될것이다.나는지난번에도한번말했듯경제의피는차갑지만돈의운영자는그피를따스하게만들수있다고생각하는쪽이다.
■69.부동산경매투자’안되면말고’자세로,
경매시장이과열되면서심지어감정가보다훨씬더주고낙찰받는사람들까지나오고있다.일반적으로낙찰가는감정가의80%는돼야수익이있다.그러나나는80%가격에는움직이지않는다.가격을너무낮게쓰는바람에수십번참여해도한번낙찰을받을까말까하다.그러나결코조급해하지않는다.반드시낙찰을받아야만하는무슨역사적사명이있는것은아니지않은가.
부동산투자는되면좋고안되면말고라는자세로해야수익이많다(그러나주식투자에서는그런자세를가지면절대로안된다).요즘처럼경쟁이심하다면경매재테크는한물간것일까나는경쟁을피할궁리만한다.그래서문제가있는물건들을눈여겨보는데,다른사람들이경매에참여하지않아가격이싸며문제만해결하면수익이보장되기때문이다.
작년에서울강남에서지은지2년된빌라트가경매시장에나왔는데대지와건물에대해모두저당이잡혀있었으나대지에대한저당권문제만큼은낙찰자가해결해야하는특별매각조건이붙어있었다.결국대지권없이건물소유권만갖게되는것이고사람들은이런집은재산권행사에지장이있어피하려고한다.하지만나는입찰에참여하여감정가의반값에낙찰받았다.
지은지2년된건물을재건축할리는없으므로대지저당권자가취할수있는방안은내게땅을팔거나그대지권을경매처분하는것이다.하지만나이외에는앞으로수십년간그대지권을살사람이거의없다.협상의칼자루가내게있다는말이다.나는협상이이루어지건말건임대료를받아투자금을회수하면그만이다.요즘경쟁이심한분야는주거용물건들이다.
불경기이기에사람들의관심이적은상가나공장은어떨까,몇년후경기가좋아지면가격상승이크지않을까그런생각에나는되면좋고안되면말고라는생각으로공장물건들을인터넷에서살펴보았고지난달말용인의공장하나를감정가57%에낙찰받았다.여러경매컨설팅회사들에서도광고를낸물건이어서인지다른입찰자들이있었지만나의입찰가가1%더높았다.
물론풀어야할문제가있었다.경매에서제외된건물이같은대지위에있다는것인데감정가200만원도안되는4평짜리화장실이다.이정도는골칫거리도안된다.적정가로내가구입하거나,상대가비싸게팔려고하면구입을거부하고대지사용료를내라고하면된다.나의이야기를듣고돈이돈을버는구나라고는꿈에도생각하지말라.
문제를문제로여기지않는지식이돈을벌게해주는것이다.먼저지식을쌓고사람들이지식부족으로입찰을꺼리는경쟁이약한물건을찾아라.되면좋고안되면말고라는정신을가져라.안달하거나부화뇌동하면꼼짝없이돈을날리게된다.
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paxlee (
관리자 (