또사려는목적이나용도에따라중점적으로보아야하는포인트가다를수도있습니다.그러나일반적으로는집이나상가나시설건축물이없어장차개발하고이용할수있는그런맨땅(나대지를포함한)이나논,밭,산(임야)라고할수있습니다.이런관점에서일반적으로꼭알아두어서좋을사항을크게10가지로정리해봅니다.부동산에투자하려는사람들이많은데비해땅을보는지혜는각양각색입니다.과연어떤땅이좋은땅일까?

[1]땅을볼때는목적을가져야합니다.

땅을볼때는보는이에따라자기기어떤목적과용도로땅을구입하는것인지목적의식을가져야됩니다.아무런목적없이보는땅은그저관광구경이요경치감상일뿐입니다.같은땅을보더라고사서전원주택을지으려는사람과주말농장용으로쓰려는사람또는그냥투자로사두려는사람에따라그평가나보는관점이다를수있습니다.사려고할때에도현소유자로부터직접사는경우와경매로입찰보려는경우는또달라집니다.

또그목적은크게사용수익의목적과투지의목적으로나눌수도있습니다.사용수익의목적을가진경우는대개실수요자일것이고투지하려는경우도보유목적또는개발목적으로나눌수있습니다.따라서땅을볼때에는지금내가무슨목적으로저땅을보유할것인가를사전에구상하면서보아야한다는것입니다.

[2]땅의물리적인현황을살펴야합니다.

땅의물리적현황으로는땅의모양,형태,경사도,앉아있는방향,토질,그리고사용현황에대한관찰이필요합니다.땅의모양즉주변의다른토지와의경계선이반듯한가제멋대로되어있는가가활용에있어서매우중요합니다.일반적으로는도로에접하는부분이좀더긴직사각형의땅이정사각형이나다른모양보다활용도가좋다고합니다.땅이평평한가경사졌는가?경사각도는얼마나되는가하는것도중요합니다.

농지에서경사도15도이상은한게농지라하여농지전용이수월합니다.임야에있어서는경사도가25도이상이면산지전용허가가나지않습니다.다음땅이앉은방향도중요합니다.햇빛과전망을가리는것이없으면더욱좋습니다.우리나라는북반구의중간에있고4계절이있기때문에시골에서는집을지었을때집안의밝음과해뜨는시간및일조량.특히해지는시간이매우중요합니다.

이것은예전에는일조량과난방에밀접한관련이있었다고보고있지만대부분의사람들이남향을선호하는것은지금도여전합니다.전원주택지를고를때는지형은남쪽으로는시야가트이고경사가완만하며,북서쪽은산이나숲이있는"남저북고(南低北高)"형이좋습니다.일조권이높아지고,겨울에는북서풍을막아주기때문입니다.어떤집성촌에가보면골짜기를사이에두고남향은양반(?)이나종가집이자리잡고북향은머슴이나소작인의집들인경우가지금까지남아있음을볼수있습니다.

예전에잘살던사람들이그만큼남향을선호했다는증거입니다.또땅의지질이나지반또는과거의이력을보아야합니다.과거공동묘지나쓰레기매립장,또는갯벌이나논또는늪지역을매립지로매립한지역은아니었는지는추후건축과활용에있어서건축비에영향이많고또식물재배나동물사육과식수조달등에있어서매우중요한조건이될수있음을유의하여야합니다.또지질에있어서암반이나돌이많은지여부도알수있으면좋습니다.

농가주택신축에있어서는지하수가나오는지그물이양질인지도알아보는것이좋습니다.풍수지리상지하로수맥이지나가는자리는사는집(양택)이나묘지(음택)으로는좋지않다고합니다.최근에는산을깎거나수면이나논을매립,조성해공급되는택지가많이있는데수면을매립한경우개발시부동침하에대한배려가필수적이며쓰레기를매립해조성된곳이라면지반이약할우려가있으므로주의해야합니다.

연약한지반에알맞은조치를취하지않은채집을지으면건물의일부가침하되어집이기울거나벽이갈라지는일이생길수있으므로지반에대한사전조사를충분히해야합니다.주택지의토양은극도의산성인경우식물의생육이어렵고점토가많은토양은배수가용이치않은문제점이있읍니다.

[3]땅의주변환경은메우중요합니다.

땅자체는마음에들고조건이좋지만주위환경이좋지않아땅으로서제값을하지못하는경우가허다합니다.땅은부동이고사람마음대로들어서옮길수없기때문에주어진주위환경은인위적으로피할수없습니다.말하자면땅은숙명적으로주변환경의영향을받는다고할수있습니다.땅주변에혐오시설,위험시설,기피시설이있는곳은피하는것이좋습니다.

이것은주변에쓰레기매립장.하수종말처리장,화장장.공동묘지,도살장등의혐오시설이있는경우나또는유류창고,주유소,사격장.예비군훈련장등위험시설,대규모축사.양계장.가구공장,가죽공장,공해유발공장또는비행장,주차장물류센터등대형차량의입출입이잦은곳,버스나대형트럭의종점이나고압선전주나전선이뻗쳐있는고압선밑의땅등기피시설이있는경우를말합니다.

이러한경우에는필연적으로소음,악취,지하수오염,등의피해를입게되며용도가제한될수밖에없습니다.따라서팔리지도잘않고땅값이오르지못하는경우가많습니다.반대로주변에관광명소나휴양림,문화재,공원,골프장,스키장,유명계곡이나바다.강,호수,저수지등이있을때에는그만큼의어드밴티지를받게됩니다.물론이렇게주위환경이탁월한지역은통상자연환경보존지구나상수원보호구역,공원구역,보전임지등으로공법상제약을받는경우가많습니다.

또한전원주택지선정에있어서주변환경은가까이는이웃집등이되고멀리는그마을의생활수준이나분위기등이될수있습니다.시골집을고를경우가급적집성촌에들어가지않는것이좋다고합니다.자칫외지인으로왕따를당할수도있다는이야기입니다.

[4]땅에있어서아마도가장중요한것은위치,접근성과도로일것입니다.

우리나라의경우는수도권에전인구의45%가집중되어있고또대부분의구매력이이곳에서나온다고하여도과언이아닙니다.따라서수도권안에있거나또는수도권에서가까울수록찾는사람이많아인기가있고따라서땅값도비싼것은당연한이치입니다.아무리좋은땅이라도수도권에서너무멀리있는경우에는땅값이높지않습니다.땅에있어서위치와교통편과그에다달을수있는접근성은대단히중요한것으로땅값의기본을이루고있다고봅니다.다음에땅은도로를따라접근할수있어야하고4m정도의도로에2m이상접하고있어야합니다.

아무리경치가좋은임야나산중턱의천하절경또는강가운데의섬이나배산임수의명당이라도길이없으면허당입니다.부동산의격언에“길이아니면가지말라”는말이있습니다.길이없는소위눈먼땅인맹지는길이접한이웃토지와합하여만비로소그값을다하는것입니다.길이없으면주택의건축허가가나지않음은물론농사애도불편하며향후토지이용개발은그자체로는불가능한땅이라고할수있습니다.따라서모든땅에있어서길은우선적으로챙겨보아야할필수적인점검사항입니다.

[5]땅의소유권이나이용권등에관한권리관계는구입시필수적인점점사항입니다.

땅을보고마음에들지만그등기부등본을보는순간미련이없어지는경우도많습니다.소유권자가여러명으로공유지분이되어있는경우,종중의명의로되어있는땅,소송이나경매가걸려있는땅,압류가압류가처분가등기등이덕지덕지붙어있는땅,수목이나묘지,건물등에지상권이설정되어있는땅,아직도사망자명의로되어있고상속등기가되어있지않은땅.다른사람명의로명의신탁이되어있는땅은유의해야합니다.

저당권또는전세권설정등담보가여러채권자에게과다하게설정되어있는땅,세금이체납되어있는땅등은구입을망설이게하는땅이라고할수있습니다.그러나이러한복잡한권리관계도경매를통해낙찰받으려는전문가에겐오히려좋은호재(?)가될수도있다는것을알아야합니다.일반인이기피하는물건이여러번유찰되어오히려적은경쟁율에싼값으로낙찰받을수있는기회를얻을수있다는것입니다.

우리나라지도에나와있는땅으로공법적규제를받지않는땅은있을수없습니다.국토로되어있는모든땅은국공유지나사유지를막론하고모두거미줄같은공법상의규제를받고있습니다.즉모든땅은그땅에서할수있는것과할수없는것이관계법령에상세히규정되어있는것입니다.그땅에서할수있는것도건축허가나행위허가등관련법에의한허가와신고또는관계부처의협의를받는절차를필히거쳐야합니다.

내땅을파는것이외에는거의모든개발이용행위에대해관련공법의제한내용을꿰차고있어야원활한토지이용이가능합니다.이러한복잡한업무는주로부동산컨설팅업체에서수행하게됩니다.우리나라의토지규제관련공법은목적과필요에따라개별법으로무수히제정되어있기때문에토지소유자라할지라도자기땅에가기가무엇을할수있고무엇은할수없는지를잘모를정도로복잡하다고하는비판의목소리가높습니다..

그러한규제법의대표적인것은국토의계획및이용에관한법률,수도권정비계획법.개발제한구역지정및관리에관한특별조치법.농지법.산림법,산지관리법,수도법.하천법.공원법.도로법.환경기본법.장사등에관한법률,건축법등을들수있습니다.그러나실무에있어서는이러한법률뿐아니라같은법의시행령,시행규칙,고시,공고,훈령,지침,규정등과지방자차단체별로조례,예규,지침등이즐비해가히그규제내용을모두파악하려면규정의미로에들어서서보물을찾는기분이라고할수있습니다.하여튼토지의가격은1차적으로는그위치에따르지만다음으로는규제내역즉어떠한용도로쓸수있는땅인가하는것이매우중요하다고할수있습니다.

[7]땅의개발가능성과전망을살펴야합니다.

지금까지설명한것은땅의현재에관한것이지만땅의개발가능성은미래에관한것입니다.재테크를위한토지투자에있어서가장중요한것은향후해당토지의개발가능성이라고할수있습니다.개발가능성이라함은당해토지뿐아니라그지역또는주변환경의개발전망과투자회수가능성을포함하는것입니다.통상개발의최대호재는고곡도로나지방도로또는포장공사등도로신설확충개선과이에관련된인터체인지신설.터널개통및철도노선의신설이라고할수있습니다.

그러나그외에도신도시개발,재개발,공장대학대기업공기업의유치,골프장이나스키장의건설,대규모리조트단지의개발과관광단지의조성등을꼽을수있습니다.이러한대형프로젝트는그추진에그지역과주변의많은토지수요를유발하며인구유입을촉진하고향후인접토지의지가를상승시키는좋은호재가됩니다.내땅이이러한개발구역에직접포함되거나또는직접적인개발대상이아니드라도신설된고속도로의인터체인지인근이나연결신설도로변이되거나또는개발지역에붙은인접지역이된다면개발로인한수혜지역으로되어지가상승을기대할수있습니다.

또현재계획이있는개발은아니드라도향후장기간의세월이흐른후에맹지가도로에접한다든지쓸모없던임야가도로개설로수용된다든지또는개발제한구역(그린벨트)이나군사보호구역,공원지역,상수원보호구역등이해제됨으로서토지의이용가치와가격이상등하는운좋은경우도있을수있습니다.그러므로개발가능성이나전망은단기간의관점이나현황분석으로는불가능하고정부의국토개발기본계획과개발정책을예의주시하면서오랜현장경험에의한감과운이뒤따라주어야가능한어려운노우하우에속한다고할수있습니다.

[8]결점이없는땅은없습니다.

지방현장을다니다보면위에설명한모든조건을완비힌땅은매우드물고거의모든땅은한두가지험이있음을알게됩니다.마치결점없는완벽한사람이없듯이땅도그렇게왼벽한땅은있을수없다는것입니다.또설혹그런땅이있다고하여도그런땅은이미딴사람의장기간소유로매물로서는나오지않고있으며나온다고해도엄청나게비싸서과연향후에도그럴만한가치가있을까하는의혹에구입을망설이게됩니다.

토지컨설턴트나토지개발업자는목적과용도에대체로적합하다고판단하면그러한험있는땅이라도비교적저렴한가격에구입하여다듬고손을보아쓸만한물건을만들어제값또는몇배의수익을창출하는그런전문가를일컫습니다.에컨대쓸모없는산비탈의밭은근사한펜션을짓거나전원주택단지를만든다든지별로쓸데가없을듯한높은산중턱을깍아뭉게어정신병원이나기도원이나납골당을건설합니다.

또강가의하천부지를덤으로이용해강변의근사한펜션이나모텔또는야외가든음식점을짓기도합니다.때로는경사가가파르고울창한숲을기진보전임지조차지분등기라는방법을이용해많은사람들에게짤라분양하는기술을발휘하기도합니다.하여튼유능한개발업자눈에는지상에이용불가능한땅은없다고해도과언이아닐것입니다.

[9]땅값은따로없습니다.

부동산업계에서는땅값이따로없다는말이있습니다.땅은임자가따로있다는말도있습니다.이말을땅은부르는게값이라는말로오해해서는안됩니다.땅은원하는사람에따라그평가가다르고따라서그값도객관적으로평가하기가어렵다는말입니다,확실히땅값은보는사람에따라들숙날숙한것이사실입니다.특히지방의펜션이나임야,농지를볼때팔려고내놓은소유자와사려는구입희망자와의시각차는매우큽니다..

또바로이웃해있는토지나임야인데도그가격에차이가있을수있습니다.그러나잘분석해보면비싼것은설명을들어보면그나름대로비싼이유가있고싼것은싼대로그럴만한이유가있을수있음을알수있읍니다.그러나경제학의가본이론인수요공급의원칙에의해서만은설명할수없는것이땅값의이치입니다.토지가격의성립책정에있어서중요한요소중의하나가대체성이있느냐없느냐인것입니다.어느지역에조건에맞는땅이오로지그땅만있다면그땅은부르는게값이고높은값을받을수도있습니다.

예컨대국립공원바로밑의개울가남향전원주택지인경우부르는게값이라는이야기가있을정도로높은값에팔리는것을보았습니다.또공원이나개발제한구역내의이축권을이용한주택신축도높은가격을받는경우가많습니다.맹지앞의도로변땅도그예입니다.이것은다른방법으로는그런위치에다시그런땅을구할수없기때문만이아니고마침운좋게그것을강력히선호하는구매자가있었기때문이었습니다.원매자가없거나망설일경우항상제값을받는다는보장은없습니다.

[10]결론—-나에게맞는땅을선택하여야합니다.

땅을고를때어떤점을고려해야하는가?그대답은땅을원하는목적과용도에따라다르며또땅을사려는사람의기호와선택에따라달라집니다.땅이라는같은토지라도대지,암야,논밭,농가주택등대상물에따라다르다고할수밖에없습니다.농가주택이나펜션,전원주택부지에있어서는무엇보다도주위환경이나위치가가장중요한선택의기준이될수밖에없습니다.현재의조건에서좋은물,좋은공기를미시며좋은환경에서생활하려는것이목적이기때문입니다.

그러나임야나나대지등순수한투자목적인경우에는환경등보다도우선하는것이개발가능성이라고말할수있습니다.현재보다는장래를보기때문입니다.토지를구입하는사람은각자나름대로의사용수익이냐투자냐하는목적이다르고그에따라특히우선적으로고려해야할사항이다를수밖에없을것입니다.또투자라할지라도정도에따라상대적이기는하지만수익성과환금성,안정성을동시에고려해야하기때문에모든사람에게동일한선택의기준이있을수없습니다.

또현실적인투지실행에있어서는투지할수있는돈의범위에따라선택할수있는시기,지역,위치나면적등에서필연적인제한을받을수밖에없는한계도있습니다.세금문제도간과해서는안될사항입니다.따라서어느시점에서각자자기에게맞는땅을선택하는것이가장잘사는것이라고결론지을수있습니다.전문가들사이에서땅에도궁합이있다고하는말은이런취지로쓰는말입니다.

-글/가야컨설팅대표이승진/사단법인한국경영기술컨설턴트협회협회지2004.12(제21호/p.132~137)-