부동산시장에급매물이쏟아지고있다.그동안집값이상대적으로많이올랐던버블7지역을중심으로낙폭이커지는상황이다.2006년4/4분기대비강남은20~25%정도,경기용인이나분당은30%정도하락했다.이들지역아파트값은앞으로더떨어질수밖에없다.그동안나홀로상승해왔던서울강북과수도권외곽지역도상황은마찬가지다.

부동산은글로벌주택가격하락,거시경제의침체,금융시장불안,거기에지난5~6년간가격급등에따른후유증등온갖외부악재들이시장을워낙짓누르는까닭에빠른시기안에가격이상승하리란기대는하지않는게좋다.따라서2009년부동산시장에참가하려는투자자는‘보수적’전략으로임해야한다.

종합부동산세와양도소득세의인하,재건축규제완화등정부의규제완화는제한적일수밖에없다.지금은이런규제완화대책에대해과도한기대를걸면안된다.지금은정책변수에의해서가격이오르거나거래가활성화되는구조가아니다.오히려실물경기와금리와같은외부변수가가격결정구조에서차지하는비중이더높은데경기는쉬살아나지않고금리는올라갈확률이높다.

우리부동산시장을마라톤경기에비교해보자면지금은한게임을마치고쉬고있는양상으로보면된다.체력이급격하게떨어져다시뛰기위해쉬고있는형국이다.다시뛰려면상당한시간이걸릴수밖에없다.말하자면국지적인장세,일시적인반등같은것은올수있을지모르겠지만전체적으로체력이급격하게,시장에너지가저하된상태이기때문에곧바로반등하기는힘들다는얘기다.

환금성과안전성에초점

부동산가격은언젠가회복되겠지만10년전IMF관리체제때처럼V형의회복은힘든구조다.가격이너무많이올랐기때문이다.IMF때만하더라도1990년초반200만호건설쇼크로인해서5~6년간주택가격이조정을받았다.주택가격이많이떨어지고외생변수에의해서도쇼크를받은상황이었다.그러다실물경기가회복되자그간저평가된가격이V자형태로급반등했다.

하지만지금은그렇지않다.그때와다르게거의꼭짓점에서외부의쇼크를받았기때문에회복되더라도완만한형태가될것이다.실물경기의호전과동행해오른다기보다는한참후행해서오를가능성이크다.그동안우리부동산가격은저금리와과잉이동성때문에실물경기와괴리해서너무많이올랐다.앞으로부동산가격도어떻게보면경제학교과서시절로돌아간다고말할수있다.

회복되더라도L자형과U자형을합친형태의완만한,그것도아주지루하게상승할가능성이있다.그것도2009년에는힘들고2010년이후에가서야완만한회복세가시작될것이다.그렇다면이런불황기에우리는어떻게해야할것인가.우선시장지향적마인드를갖춰야한다.지금과같은하락기의장때는무리하게재산을불리기보다자산의가치를보존하는데초점을맞춰야한다.

추가가격하락에대비해보수적인입장을택해야한다.수익이난다는확신이들때까지는방어적투자전략이바람직하다.추가하락에대한리스크를피하기위해선무조건매입가격을낮춰야한다.시세대비,분양가대비약30~40%까지싸게나오는미분양땡처리매물,시행사의대물물건같은것들,경매물건,파격적으로싼급매물,이정도의매물이아니고선선택하지말라는것이다.

지금부동산투자의최대키포인트는매입가격을낮추는것이다.상가는손을안대는것이좋다.그동안가격이많이올랐기때문이다.상가가격대비임대수익률이서울강남도보통은3~5%,아주잘나오는데가7%정도밖에안된다.거의은행이자도되지않는다는말이다.금융상품에비해경쟁력이없다.인터넷을통한소비패턴에도유의해야한다.

묻지마투자바람이불었던재개발·재건축은원위치로돌아갈가능성이크다.모든부동산개발행위는시간이지나면지날수록가격이오른다는지가의우상향곡선을전제로하는데지금은지가가계속오른다는보장이없다.따라서이부분도보수적으로임해야한다.

부동산의3대법칙이있는데수익성,안전성,환금성순으로물건을골라야한다.하지만이런불황기때는수익성보단안전성과환금성에초점을맞춰야한다.말하자면안전하고내가망할가능성이없고언제든지되팔수있는상품을사야한다는것이다.

그래도아직은아파트…

이런불황때사람들이자꾸틈새시장쪽으로가려는경향이있는데수요기반이취약한틈새시장쪽은설사가격이낮다고하더라도사지않는게좋다.어떻든간에메인상품에승부를걸어야한다는말이다.3년가뭄이들면나무의몸통은살지만곁가지는죽기때문이다.부동산교과서는첫째도입지,둘째도입지,셋째도입지라고가르친다.

그만큼부동산은입지가모든것을결정한다.문제는지금우리나라는입지가좋은곳은가격이너무많이올라있다는것이다.흔히부동산에는3성의법칙이작용하는데요즘은그렇지않다.계획이발표될때,착공할때,완공될때3번오른다는것인데지금은인터넷이등장하면서정보속도가빨라져완공되면오히려가격이떨어진다.

따라서착공될때올랐다고완성될때또오르리라고생각하는것은금물이다.예를들면서울의지하철9호선역세권지역이바로그렇다.환상을빨리버리는것이좋다.버블7과같은지역은실수요뿐만아니라투기수요,투자수요가개입됐기때문에가격이오를땐많이오르지만내릴때도그만큼많이내린다.산이높으면골도그만큼깊다.

그러면입지도좋은물건을어떻게하면매입가격을낮출수있을것인지가관건이다.우선은도심을선택해야한다.여기에서도심은도시의중심,비즈니스,부가가치를창출하는,생산하는도시의중심부를가리킨다.도시의중심부가불황에강하고앞으로도고령사회,그리고인구감소시대에도살아남을수있는공간이다.버블이걷힌일본도도쿄의도심중심부는살아남았다.

둘째는메인상품을선택해야한다는것이다.한국에서메인상품은아파트일수밖에없다.도저히알수없는일이지만아파트는우리나라시장에서수익성,안전성,환금성3박자를갖춘부동산의핵심이다.그래서국민들이가장좋아하는메인상품이다.우리나라의아파트역사는곧재테크의역사라고해도과언이아니다.아파트는우리나라의전재산이나다름없기때문에이에대한쏠림현상은계속될수밖에없다.

셋째로시골땅은되도록피해야한다.우리시골은개발압력이전혀없어부동산가치가없다.땅값이싸다고해서사면개발이되지않는결과가온다.자칫애물단지가될수있다.넷째로상가는가격이비싸공동으로투자하는한이있더라도반드시평지의1층상가를사야한다.상가는근본적으로임대소득을보고산다.상가는지금공급이과잉되다보니양극화가극심해질가능성이크다.

하지만평지1층상가는지금도모든블루칩부동산의제1조건이다.강남압구정동이비싼이유가바로그것이다.경사진곳은상권형성이잘안되기때문이다.구릉지대는비가오면물이흘러가고고객도흘러가고돈도흘러간다.또앞으론고령사회가도래할텐데나이든사람은내리막과오르막을찾지않는다.