부동산은가치분석에의존하라.아파트를구성하고있는것은건물과토지이다.건물은3.3평방미터당건축비를따지고,토지는3.3평방미터당토지가격를따져보아야합니다.이둘을합치면이같은아파트를지을때에기본적으로필요한금액이나올것입니다.쉬운예를들어봅시다.특정한지역에서아파트를짓게되면3.3평방미터당건축비가300만원이고,이아파트에들어간토지(아파트에필요한토지지분크기)의가격이3.3평방미터당500만원이라고가정을한다면,이아파트를짓기위해서필요한최소한의가격은3.3평방미터당800만원이라고볼수있습니다.
이런토지가격을조사를할때에는공시지가를감안을할수도있고,실제토지매매가를참조할수도있습니다.그런데만일요즘이특정지역아파트가격이많이내려와서,이수준(예를들어3.3평방미터당800만원,이아파트부동산의본질가치)보다더낮다고하면투자가치가일단있다고볼수도있습니다.이게부동산가치투자의기본원리입니다.물론부동산투자를할때에,이같은건축비나땅값요인만으로투자를해서는안됩니다.특정지역을선호하는사람들의숫자,경기침체같은경기요인,교통이나교육학군요인도골고루반영해야하기때문입니다.
이를종합적으로반영하지않으면요즘같은때에도부동산투자로낭패를볼수도있습니다.예를들어지방에서는멀쩡한아파트가빈집으로남아있기도합니다.인구요인이나교통요인,교육요인이별로좋지를않아서특정한아파트를선호하지않으면그집은빈집으로남아있을수밖에없습니다.계속빈집으로남아있을수밖에없다면,아무리호화스럽게지은아파트집이라고해도,그집에대한가치는사실상0원입니다.사람들이필요로하지않는집이나상가는사실상가치가거의없다는얘기입니다.
경기침체나경기불황요인도부동산가격에영향을줍니다.이를무시해서는안됩니다.작년9,10월경에본격화된미국발금융위기가불러온경기불황은우리나라를비껴가지를않았습니다.경기불황이곧바로들이닥쳤고부동산은이내꼬리를내린상태입니다.경기가호황으로돌아서면곧바로부동산도위로치솟겠지만그시기가언제인지는현재로서는가늠하기가쉽지않습니다.반대로교통이나지역선호요인,교육여건같은점은부동산의하락을방지하는요인으로작용합니다.사람들이선호하는지역에살게되면,그선호하는지역에사는사람들을다른지역으로잘이사를가지않으려고합니다.
이사를가지않으려고한다는것은선호하는지역의부동산가격이잘흔들리지않는다는얘기입니다.부동산가치투자를할때에땅값동향도반드시고려를해야합니다.불황때에는기존의땅값자체가더내려갈수도있다는얘기입니다.IMF때에는서울지역에서땅값이평균17%정도내려갔었는데,이를지금의상황에서도감안을할줄알아야합니다.부동산가치투자를할때에,평방미터당건축비와땅값만을갖고서아파트의본질가치를따져보는것은만능이아닙니다.평방미터당건축비와땅값이현재부동산의평방미터당거래가보다높다고하면일단검토를할필요가있겠지만그게투자기준의전부가되어서는안됩니다.
투자를할때에는항상금리와환율,경기불황과호황을잘지켜보아야만합니다.금리와환율같은요인들은부동산이나주식,채권같은투자상품과관련된투자수익율에엄청나게큰영향을주기때문입니다.금리에따라서시중에돈이많이풀리고,덜풀리고하는현상은이제상식입니다.모든투자자들에게상식처럼되었다는얘기입니다.이제금리가낮아지면사람들은은행예금을자연스레기피하게됩니다.지금은행금리가내려가고있는추세인데그러면사람들은은행보다는주식이나펀드,부동산같은다른투자상품을더많이찾기마련입니다.
최근증시가반짝좋아진것도저금리에따른유동성장세라는말이있을정도입니다.금리가낮아지면갈곳없는돈들이부동산으로흘러들어가기도합니다.3,4년전에한국의부동산시장이투자자들의각광을받았던적이있는데,그이면에서는저금리도한몫을톡톡히했었습니다.금리가저금리시대이면,부동산이나주식이상대적으로강세일확율이높습니다.반대로금리가높아지면주식이나부동산,채권상품에들어가있던돈들이은행으로흘러들어갈확율이점점더커집니다.굳이위험자산인주식이나부동산이아니라고해도투자할곳(은행같은곳)이분명히있어서입니다.
금리가높아지면주식이나부동산이약세를보일수밖에없습니다.오래전에은행금리가연12%정도인시절이있었는데,이런시기에는굳이주식투자를할필요가없었습니다.고생고생하면서주식을하는것보다은행에가만히돈을예치를해두는게더이익이었다는얘기입니다.환율도부동산,주식가격과,그리고주식,부동산과관련된수익율에엄청나게큰영향을줍니다.환율은국내경제와국외경제가맞물려서나타난결과입니다.환율이떨어진다는것은곧원화가치가올라간다는것입니다.
이는한국의원화로표시되어있는한국의주식이나부동산,채권같은투자상품의가격이올라간다는말과일맥상통합니다.이는또환율이부동산이나주식같은투자상품의투자수익율과밀접하게움직인다는말과도같습니다.반대로환율이오른다는것은원화가치가내려간다는말과같습니다.지난연말에환율이순식간에치솟으면서벌어진현상을대략이런내용입니다.즉한국의원화로표시되어있는한국의부동산이나채권이나주식같은투자상품의가격이실질적으로엄청나게많이떨어져버린것이란얘기입니다.
환율이크게오른다는것은원화에대한인기가크게떨어지고달러화에대한인기가크게오른다는말과같습니다.따라서환율만놓고보면다음과같은결론을내릴수가있는것입니다.만일작년하반기처럼단기간에환율이급속하게치솟는다고한다면이때에는주식이나부동산같은투자상품보다는현금을갖고있는게유리합니다.그이유는너무나도간단합니다.환율이단기간에크게오른다는것은곧원화로표시되어있는한국의부동산이나주식,채권같은투자상품의가치가단기간에크게내려버린다는말과통하기때문입니다.
그런데만일환율이순식간에크게내려버린다고하면,당연히한국의원화로표시되어있는주식이나부동산같은투자상품을사는것을검토를해보는게순리에맞습니다.환율하락시기에는현금대신에주식이나부동산같은투자상품을갖고있는게큰투자수익율을얻을때에상대적으로유리하다는말입니다.투자상품에투자를할때에단순히환율이라는요인하나만보아서는안되지만,환율이주는큰영향을무시를해서도안될것입니다.경기불황과호황도투자상품투자에큰영향을주고있습니다.
작년9,10월부터본격화된경기불황에서알수있듯이갑자기경기불황이찾아오면<주식가치투자>도별효과를발휘할수없습니다.부동산도갑자기경기불황이찾아오면,갑자기약세로돌아설수밖에없습니다.강남의부자들이갑자기찾아온경기불황에맥을못추고있는것도이런이유에서입니다.경기불황이찾아오면경기불황초기에부동산이나주식같은투자상품을현금으로바꾸는게이익입니다.경기불황때에만일투자를계속하고싶다면,경기불황으로내려간가격보다더낮은수준에서투자상품을매입을해야만이손해를보지않습니다.
즉가격보다가치가더큰투자상품을매입을할수있다면,경기불황때에도투자수익을낼수있다는말입니다.반대로경기호황이찾아오면현금보다는주식이나부동산을갖고있는게더이익입니다.경기호황이찾아오면주식이나부동산이크게오르면서큰투자수익율을기대할수있어서입니다.
-<유상원중앙일보이코노미스트기자>-
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