부동산시장은전체경제상황에영향을받을수밖에없다.지금처럼저성장이장기화되면소비가위축되고,부동산과같은실물자산에대한매력은더떨어진다.먹고살기힘든데부동산에투자할만한여력이없기때문이다.

권주안주택산업연구원연구실장은“저성장진입으로인해향후주택수요창출력은미약할것”이라며“이때문에주택수요는장기적으로약화될것”이라고점쳤다.

한국경제는외환위기이후잠재성장률이4%수준으로떨어졌다.실질생산인구감소의영향이본격화되는2015년이후에는잠재성장률이한단계더떨어질것으로관측된다.

저성장기조는장기화국면으로접어드는모습이다.지난9월12일한국은행금융통화위원회는기준금리를연2.5%에서동결키로결정했다.올들어기준금리는지난5월연2.75%에서2.5%로인하된이후4개월째동결기조를이어오고있다.

미국의재정불안과유럽경제의회복지연등대내외불안요인의영향으로성장률이크게개선될가능성도높지않다.수출중심의경제구조에서수출이주춤하는가운데내수까지위축되면저성장이길어질수있다.우리경제의저성장기조의고착화우려가나오는이유다.

저성장이장기화되면국민소득이그만큼줄어들고,경제활력이떨어진다.소비위축은내수침체를가속화시킨다.경제가저성장인데부동산같은자산가격이오를가능성은매우낮다.오히려집값상승에대한기대감이줄면서전세금이올라도과거처럼주택구매로돌아서는사람이줄어들고있다.

최윤식소장이내놓은시나리오는이렇다.“전세계가장기적인저성장에들어가면강력한경기상승모멘텀의지원을받지못해서장기적이고지속적인부동산가격폭락의국면에서서히진입할것이다.2007~2008년고점에서집을산사람들에게는고통의시간이될것이다.”

저금리도바로주택구입으로이어지진않는다.대출금리가인하되더라도실수요자들은거품이꺼지기를기다리기때문이다.여기에다아직주택을구입할수있을정도로경제적능력이좋지않다.저성장·저금리상태가지속되면주택구매수요보다월세수요가더큰폭으로늘어난다.저금리상황에서는반전세나순수월세계약이집주인입장에선유리하기때문이다.

❺주택시장의시한폭탄가계부채

집값하락금융권부실로이어져

1000조원에육박하는가계부채문제는언제든부동산시장뿐아니라한국경제전체의근간을흔들수있는뇌관이다.지난2분기말기준한국의가계부채는980조원에달한다.그동안집값이떨어지면서원금과이자부담때문에소비지출이어려운‘하우스푸어’와집을팔아도은행대출금마저갚을수없는‘깡통주택’이양산됐다.

가계부채가늘어난원인은다양하지만2005~2007년부동산시장이치솟던시기에수많은가구가은행에서돈을빌려집을샀기때문이다.문제는가계부채증가율이국내총생산(GDP)증가율을웃돈다는데있다.1999~2012년연평균가계부채증가율은11.7%로,이는같은기간GDP증가율(7.3%),가계의가처분소득증가율(5.7%)을크게상회하는수치다.특히은행권보다상대적으로고금리대출을취급하는비은행권의가계대출증가세도우려되는현상이다.2007년부터2010년까지은행권의가계대출증가율은5.7%에그쳤지만비은행권은11.2%로집계됐다.

선대인소장은“2008년이후내수경기가침체된상황에서도주택담보대출은지속적으로늘고있다”며“이는정부가무리한부동산부양정책을지속하고은행의무분별한대출이지속됐다는의미”라고지적했다.

가계부채는갈수록늘어날조짐이다.지난8·28부동산대책이사실상자금공급을통한부동산매매시장활성화에초점이맞춰지면서올연말이면가계부채가1000조원을돌파할수있다는전망이지배적이다.

심각한규모의가계부채와주택담보대출이부실화될경우집값이급락할수밖에없다.정부가5년째주택담보대출만기연장을통해급한불을끄고있지만주택대출의연체율이증가하고폭탄돌리기식대출만기연장에는한계가있기때문이다.최소장은“주택담보대출의만기가점점짧아지고,분할상환방식도줄고있어주택담보대출의잠재리스크가커지고있다”며“더욱이변동금리대출이90%대에이르기때문에금리가인상되기라도하면채무불이행가능성도커지게된다”고예측했다.

집값이하락할수록이들에게대출을해준금융기관도동반부실화된다.특히주택담보인정비율(LTV)60%초과대출의부실화가급격하게진행될우려가크다.LTV60%초과대출가구는금융권에서고부채가구로분류된다.금융감독원이지난7월국회가계부채청문회당시제출한자료에따르면지난3월말기준은행권주택담보대출297조원가운데LTV60%초과대출은전체의17.8%인53조원으로나타났다.집값이10~20%만하락해도연체율이급등하고은행이경매처분에들어가도원금을회수할수없는경우가속출할가능성이높다.

현재LTV산정기준이되는국민은행주택가격은호가위주가격으로실제집값은이보다더하락한경우가많다.실거래가는5억원인데호가는여전히6억원수준으로설정돼있는집이많다는얘기다.이때문에실제LTV비율은금융권이나금융당국이파악하고있는것보다더높다고봐야한다.

실제선대인경제연구소가경기파주의한아파트937가구의주택담보대출실태를조사한결과호가시세를기준으로50.2%로절반을넘었던LTV60%이상가구비중이실거래가를기준으로하면61.6%로증가했다.더심각한것은대출금에전세금까지포함할경우LTV100%이상이되는가구가47.9%에이르렀다는점이다.

더구나경매낙찰률의하락세가2007년이후지속적으로하락하고있어은행들이원금을회수하지못할가능성도높아지고있다.선대인소장은“이미호가아래로떨어진실거래가를LTV산정에반영하지않은채은행권이대출만기를연장해주고있다”며“향후부동산경기가급락하게되면이같은위기구조가연쇄반응을일으키며은행들에게큰충격을줄수있다”고경고했다.

❻깨진부동산불패신화

집으로돈버는시대끝나

2006년10월12억원(77㎡)에육박했던서울대치동은마아파트는최근7억6000만원에급매물이나왔다.경기도용인에는최고가에비해반토막난아파트들이즐비하다.

10년에한번꼴로부동산투기바람이몰아쳤고,한동안부동산이가장훌륭한투자처였다.하지만이제는집으로돈버는시대는지났다.과거처럼빚을내집을사는것은모험이다.부동산이현금이라는공식도통하지않는다.부동산불패신화는이제옛날얘기가된것이다.

부동산가격은초기에가파르게오르다가갈수록상승률이둔화된다.일시적으로집값이주춤하거나내리기도하지만대체로가파르게오르던부동산가격은꼭짓점에서오름세가둔화된다.

주택거품이생기는초기단계에서집값이급등할때는은행대출이자와세금등을제하고도충분히남는장사다.그러나주택거품이정점에이르면상황은달라진다.물가상승분,세금등을감안하면투자수익률은제로에가깝게되고,대출을받아집을샀다면수익률은마이너스를기록하게된다.

선대인소장은“매년투자수익률이최소10%이상은돼야투자처로서매력이있지만이미오를만큼오른아파트가매년10%이상추가상승하는건불가능하다”고지적했다.

투자수익률이떨어지면투자심리가위축되는것은당연하다.최근서울강남과수도권전역에서집값이정점에비해상당히떨어졌지만여전히매수세가없는것도이러한이유에서다.

일각에서추가상승여력이있을것이라는전망을내놓는재개발사업지역역시개발에따른기대수익이이미반영돼있다는점에서예전과같은대박을터뜨리긴어렵다.

함영진부동산114리서치센터장은“부동산불패신화가무너지는것은주택에대한인식이바뀌는것도한몫을했다”며“집은그냥사는곳이지투자해서돈버는대상이아니라고생각하는사람들이늘고있다”고말했다.

❼전세제도의소멸

집값지속적하락하며전세없어질것

최근전셋값이급등한것은집값하락추세가계속되다보니일어난현상이다.주택이더이상자산증식의수단으로여겨지지않게되면서집값하락을부채질하고,집값이오른다는믿음이깨지니까구입을기피하고전세수요로몰리게된것이다.반대로주택보유자는전세보증금을받아봐야저금리기조하에서수익을낼수없기때문에월세를선호하게된것이다.

전세는우리나라에만있는독특한임대제도다.유럽,미국등지에서는‘전세’라는말자체가없다.전세제도는외환위기이후몇번주춤하긴했지만주택임대시장의주류였다.하지만2008년글로벌금융위기이후거래량이줄고,집값하락세가본격화되면서전세시장은위축되고있다.실제로많은사람들이기존전세를월세로전환하면서전세공급은크게줄었다.2010년12%에불과했던월세는올해20%까지증가했다.같은기간전세는51%에서54%로증가하는데그쳤다.