["자기경영(自己經營)"24]
■43.경매관련개정법규공부하라.
경매관련개정법규를공부하라7월부터시행되는부동산경매와관련한새민사집행법의법정신은불량채무자의책임을철저히추궁하고매수자에게정확한정보를제공하려는것이다.현재는입찰당일에낙찰을받아도경락허가결정까지1주일정도의기간동안세입자등이배당요구를새로신청할수도있고이미제출된배당요구를취소할수도있는불확실성이있다.
예컨대이미배당요구를했던세입자가낙찰이이루어진뒤그요구를철회할경우더큰요구를하기위한철회일가능성이높아대부분의낙찰자는낙찰을포기하곤했다.그러나앞으로는최초경매기일이전,법원에서정한기간안에만배당요구를신청혹은철회할수있다.전세권이나임차권이낙찰후어떻게되는지를입찰자가미리알수있게된것이다.
또현재는낙찰된뒤이해관계자가낙찰에반대하면서항고를하게되면최종경락허가를받기까지시일이많이걸리지만앞으로는모든항고때낙찰대금의10%에해당하는보증금을법원에공탁해야한다.이때채무자나소유자가항고를했다면항고가기각될경우보증금을돌려받지못한다.그외의사람이제기한항고는기각되면항고제기일부터기각일까지의기간동안매각대금에대한이자해당액을떼고돌려준다.
결국경매를고의적으로지연시키려는항고는줄어들게될것이다.보존등기가안된건물도경매에붙여질수있다.법원에따라서는일정한입찰기간안에직접또는우편으로입찰에참여하는기간입찰방식이도입될수있다.현재는입찰당일,경매대상물건의서류를보는사람들이몇명이나되는지를보고경쟁률을대강짐작할수도있었지만기간입찰방식에서는경쟁률을가늠하기힘들어진다.
유찰당일입찰가변동은없이다시입찰에부치는1기일2회입찰제도도입될수있다.오전에유찰된물건을오후에입찰할수가있게된것이다.소유자채무자점유자에대하여명도소송을하지않고인도명령으로즉시내보낼수있게된것도주목할만한변화이다(단대항력이있는점유자는제외된다).
이처럼입찰자가안심하고입찰할수있도록많은부분이바뀌게되지만바로그이유때문에입찰경쟁률은높아질것이며세심한수익률분석이요구된다.그러나이세상에완벽한법률은존재하지않는다.합법을가장한가짜세입자들이선순위채권을조작해낙찰자의돈을요구하거나유찰시킬수도있고허위공사대금을낙찰자가물어주게될경우도있으며터무니없는이사비용을요구할가능성도여전히존재한다.
이런경우경락가는계속추락할것이나나는이런물건을가장좋아한다.허위임을밝히기만하면수익률이매우높기때문이다.그비법을알고싶지않은가인터넷에서강제집행면탈죄유치권지상권을검색하고내용을공부하라.(지난주숙제에서내려받은법률이한자때문에어렵게느껴졌다면워드프로세서에서한글로자동변환시켜라.조금은쉬워질것이다.)
■44.’허위사실물건’도투자대상
허위사실이있는물건(物件)도투자대상이된다어떤주택이법원경매로넘어가게되면대부분의소유자들은한푼이라도더건지겠다는생각만하게된다.돈을빌려준선의의채권자가얼마나손해를보는지는관심밖의일이되고만다.자연히이들은경매브로커나주변사람들이들려주는이른바비법에귀를기울이게된다.이때선순위로주민등록이등재된사람들이있는가의여부가매우중요해진다.
만일임차인이나소유자의친척이주민등록상독립세대주로선순위등재돼있으면그친척이허위임차인으로등장할수도있고,혹은소유자와합법적인선순위임차인이서로짜고전세금액을부풀린전세계약서를만들기도한다.소유자가아들부부와함께사는데도며느리와전세계약을맺었다고신고하는경우도있다.
상가물건의경우보증금을날리게된임차인이인테리어업자와허위계약을하고그인테리어업자가유치권을주장하도록만들수있다.공사중인건물이거나최근에신축된건물인경우에는소유주와건축업자가짜고공사업자가공사대금을받지못했다고터무니없는액수의유치권을주장하기도한다.
즉속고속이는게임이한판벌어지는것이다.그러나그모든행위들은강제집행면탈죄에해당돼3년이하의징역이나1000만원이하의벌금형을받을수있다.허위를조장하는경매브로커들은그법에대해자세히설명하지않는다.미리그법을알려주게되면소유자나임차인이겁을먹고포기하기때문이다.
나는그런허위의냄새가강하게나는물건을보게되면사전에증거를최대한확인하고낙찰가가계속떨어지기를기다린뒤낙찰을받곤했다.그리고는허위주장을하던사람들에게법을설명하면서경고한다.효과가없다면그들을모두고소하고수사당국에서허위여부가판가름나게한다.전세계약서가진짜라면전세금의흐름을그들이입증해야한다.
어느구좌에서어느구좌로입금이되었는지를밝혀야하는데여기서거짓은대부분탄로나게된다.현금으로주고받았다고주장해도그현금을어디서받은것인지를밝혀야한다.유치권역시마찬가지다.인테리어업자이건공사업자이건간에거짓주장에는허점이있기마련이다.내경험에비추어볼때허위서류를작성한당사자들은경찰서로부터출두고지서를받으면대부분제발고소를취하해달라고부탁한다.
그러나강제집행면탈죄는고소인이고소를취하한다고해도없었던일로손쉽게처리될수있는죄가아니다.물론내가잘못판단하게되면그들이나를무고죄로고소할수있게되는데무고죄는10년이하의징역이나1500만원이하의벌금형을받을수있는대단히무서운죄이다.그러므로이게임에참가하려면위장사실을판가름할수있는지식이필요하다.
Share the post "-* 자기 경영 24 *-"
paxlee (
관리자 (